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L'aménagement de combles en habitation est soumis à la réglementation applicable à toute surface habitable. De même, l'ouverture de fenêtres de toit correspond à celle s'appliquant aux fenêtres classiques (respect des distances par rapport aux limites de propriété).
Permis de construire ou simple déclaration de travaux, faire appel à un architecte pour un agrandissement de maison : voici les obligations légales auxquelles vous êtes soumis quand vous aménagez vos combles.
Respect des distances pour les fenêtres
Selon l'article 678 du Code civil, on « ne peut avoir des vues droites » sur « l'héritage clos ou non clos du voisin ». Cette distance doit être de 1,90 m en vue de face et 60 cm en vue décalée. Dans tous les cas de figure, consulter le PLU (plan local d'urbanisme), car chaque commune a ses règles de distances propres.
Surface habitable dans les combles
La surface habitable est déterminée par la hauteur sous plafond. Ainsi, lorsque celle-ci ne dépasse pas 1,80 m, elle n'est pas comptabilisée dans le calcul de la surface habitable, qui implique des démarches à effectuer en mairie. Ce calcul détermine également votre future imposition.
Déclaration de travaux pour les combles
Avant tout, la déclaration de travaux concerne les travaux de moindre importance, à savoir les créations de surface habitable inférieures à 40 m².
Selon l'article R*421-17 du Code l'urbanisme, le dépôt d'une déclaration préalable est obligatoire dès que les travaux d'aménagement de combles modifient l'aspect extérieur du bâtiment, comme dans les cas suivants :
- pose d'une lucarne ou d'une fenêtre ;
- modification de charpente ;
- modification de couverture, etc.
À noter : même si les travaux ne sont pas visibles depuis la rue, poser des fenêtres de toit dans un appartement situé au dernier étage d'un immeuble en copropriété doit faire l'objet d'une déclaration en mairie (Cass. crim., 19 mars 2019, n° 18-83.833).
Les travaux ayant pour effet de rendre aménageables des combles perdus sont estimés générer de la surface de plancher (circulaire du 3 février 2012, 2.5) :
- Il est alors obligatoire de se munir d'un formulaire de demande préalable disponible en mairie (DDE).
- Ces travaux nécessitent en outre un plan (vérification du calcul de surface), une coupe (pour les combles : implantation des fenêtres de toit), un plan masse, etc.
Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme de manière dématérialisée (notamment grâce au portail d'assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (AD'AU). Depuis cette même date, les communes de plus de 3 500 habitants doivent assurer l'instruction des dossiers en ligne (notamment grâce à l’espace d’échange RIE’AU).
Bon à savoir : sans réponse de la mairie sous 1 mois, considérez que votre demande est acceptée. Veillez bien à obtenir une décharge lors de la demande de dossier.
À noter : l’Administration ne peut pas exiger une pièce supplémentaire au dossier non prévue par le Code de l'urbanisme. Le Conseil d'État a confirmé que cette exigence est illégale et qu'elle ne peut pas avoir pour effet de rallonger le délai d’instruction passé lequel l’autorisation est tacitement accordée en l’absence de réponse négative (CE, section, 9 décembre 2022, n° 454521).
Il est également nécessaire d'entreprendre des démarches administratives précises s'il est prévu d'ajouter une charpente à un toit-terrasse lors de l'aménagement du comble : renseignez-vous en mairie.
Permis de construire pour les combles
Depuis le 1er janvier 2012, le permis de construire n'est exigé que pour les créations de surface supérieures à 40 m² : en deçà, une simple déclaration de travaux suffit. Quelques conditions sont cependant obligatoires pour éviter le permis de construire :
- Le terrain doit être en zone urbaine, soumis à un document d'urbanisme.
- L'extension ne doit pas agrandir la surface totale au-delà de 150 m².
- Dans le cas où la surface habitable totale de votre habitation (SHON : surface hors œuvre nette) devient supérieure à 150 m², il vous faudra alors faire obligatoirement appel à un architecte.
Pour faire une demande de permis de construire, adressez-vous à la mairie :
- Demande du formulaire national effectuée par le propriétaire ou l'architecte (possibilité de profiter en ligne de l’assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme – ADAU)
- Dossier complet (formulaire + pièces) déposé en quatre exemplaires en mairie contre une décharge obligatoire. C'est un dossier assez complet à monter. En outre, certaines pièces doivent être délivrées en 5 exemplaires supplémentaires (plan de situation, plan de masse, plan de coupe).
- Délai d'obtention : 2 mois.
Permis de construire combles : les sites classés
Si votre habitation est située en zone protégée ou aux abords d'un monument historique, il vous faut en premier lieu obtenir l'autorisation de l'Architecte des bâtiments de France de votre département.
C'est votre commune qui transmettra le dossier au service départemental d'architecture et du patrimoine, une fois celui-ci complet. Sans cette autorisation, votre mairie ne délivrera pas de permis de construire ou de déclaration de travaux. Comptez jusqu'à six mois de délai pour l'obtention de l'autorisation.
Attention : si vous effectuez des travaux sans cette autorisation, vous risquez la démolition et la remise en l'état antérieure aux travaux de vos combles.
Permis de construire combles : récapitulatif
Pour vous aider dans vos démarches, vous trouverez dans le tableau ci-dessous un récapitulatif des demandes à effectuer selon les travaux prévus :
| Travaux prévus | Formalités |
|---|---|
| Modification intérieure sans création de plancher | Aucune démarche. |
| Modification extérieure (fenêtre, lucarne) sans création de plancher | Déclaration préalable de travaux. |
| Création de plancher (passage de comble perdus en combles aménagés) |
|
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Concevoir son projet d'aménagement de combles
Sommaire
- Différencier combles perdus et aménageables
- Définir l'usage des combles
- Vérifier l'état de la charpente
- S'assurer de la solidité du plancher
- Se renseigner sur la réglementation